餐飲業頂讓店面要注意什麼？如何估價、避免掉入陷阱？

2021.09.14

創業思維

想要創業做餐飲，除了自創品牌、加盟外，另外一個常見的方式就是頂讓別人既有的店面。

但是頂讓這件事，就像跟買賣房子一樣，賣方想要賣高價，買方則想要買低價，
而頂讓店面又不像房屋買賣有實價登錄可以查行情，
價格隨著店面的狀況落差很大，因此成交也相對不容易。

本系列文章為市場先生團隊採訪餐飲創業業者整理的系列專題，
這篇文章市場先生告訴你店面頂讓常見的類型，
並教你如何估價、店面轉讓流程、所有頂讓店面該注意的大小事，

分為以下幾個部分：

店面頂讓有哪些類型？
店面頂讓該如何估價？
店面頂讓有哪些流程？
店面頂讓需注意什麼事情？

店面頂讓有哪些類型？

1. 全部頂讓：

含品牌使用、裝潢、設備、技術、租約一起頂讓，有的甚至連既有員工會一起轉出。

優點：節省時間可馬上接手、可承接既有客源不用從零開始。
缺點：若不了解原經營者之前的經營狀況有可能買貴、
如果之前的經營者跟顧客有很深的客情，轉手後生意可能下滑、技術移轉可能學不到位會流失既有客源。

2. 部分頂讓：

只頂讓裝潢、設備、租約等，不包含品牌使用跟技術。

優點：價格談的好可省下大筆的裝潢跟設備費。
缺點：較難找到裝潢跟設備都符合自己經營需求的店。

3. 只頂讓租約：

這其實就是原有的經營者轉租的意思，通常轉租還要收轉讓費的，都是比較熱門的地段，
也就是說為了拿下這個店面，即使裡面都沒有設備、裝潢也不合用，
但還是要付一筆轉讓費給原經營者，接下承租這個店面的權利。

優點：能拿下熱門地段的店面。
缺點：過高的轉讓費會影響回本的時間、這筆轉讓費未來不一定能回收回來。

店面頂讓該如何估價？

估價是店面頂讓中最困難的一環，因為頂讓包含了有形價值跟無形價值。
真實的狀況是，很多賣方會把價格高估了，因為把自己當初裝潢、投入的金額算進去，
認為自己的店面值那個價錢，例如當初投入了200萬，想說才過一年至少還值150萬吧。

但說穿了，對買方來說，除非剛好非常合用，不然這些裝潢跟二手設備在他們眼中來看是不值錢的。
此時如果賣方堅持自己的高價，找不到合適的接手者，
最後下場往往是直接關店、設備由二手商回收賤賣。

店面的估價有兩種計算方式，一種是全部頂讓的，一種則是部分頂讓的。

1. 全部頂讓：

既然承接了整家店，包含既有的客源，
那麼此時該評估的不是裝潢跟設備值多少錢，而是這家店目前的營業額跟獲利有多少，
才是它最大的價值。

如果店鋪一個月可以淨賺10萬元，那麼花50萬頂讓都非常便宜，
但如果店鋪一個月是虧損2萬，那麼花5萬元頂讓都嫌貴。

建議評估方式：(目前店鋪平均月淨利+認為接手後淨利提升或減少的金額) ╳ 希望的回本時間

例如：

想要轉出的店目前平均月淨利2萬元，因為老闆有些固定交情的老客戶，
接手者認為接手後生意會小幅下滑，淨利保守估計剩下1.5萬元，希望回本時間是12個月，
那麼評估合理的轉讓費應該在1.5萬元 × 12=18萬元。

如果是目前經營虧損的店，那麼無法用上述方式評估，它的價值就只剩下裝潢跟設備折舊後的價值了。
接手這種店買方就要非常謹慎，憑什麼之前的老闆做虧錢自己做會賺錢呢？

2. 部分頂讓：

如果只頂讓裝潢跟設備、租約等，沒有要使用原有的品牌，那這時候買方估價的方式就完全不同了。
最簡單的當然是把目前裝潢跟設備折舊後的金額算一算，看值多少錢，
但更建議的方式還是要評估整體開店的回本時間。

建議評估方式：(店鋪頂讓金額+其他開店需再投入的金額) ÷ 預估未來每月淨利=回本時間

例如：

要頂讓的店開出頂讓費是50萬，預計要再投入改裝修、添增設備等需要再花20萬，
那麼總投入成本就是70萬，假設預估未來每個月淨利為3.5萬元，回本時間就是70萬 ÷ 3.5萬 = 20個月

如果認為20個月回本太長了，那麼就需要再壓縮投入成本，
假如目標設定在15個月，那麼可以承受的頂讓金額為：
月淨利3.5萬 × 回本15個月 – 額外投入20萬 = 32.5萬元

如果是只轉讓租約的，評估方式跟上述一樣，把轉讓金算入初期投資成本，
然後去計算回本時間，看看這個金額是否為自己可接受的。

店面頂讓有哪些流程？

確認原經營者的身分，看他是否為店面負責人或是店面的產權所有者，確認身分後，可以了解欲頂讓的價格、頂讓內容及房屋租金及租約條件等。租約條件最重要的需確認房東是否同意轉讓、租約到期日、是否會漲租…等。
雙方洽談頂讓的內容及價格。
條件談攏後，買方可支付少部分的訂金，確保接手店面的權利，支付訂金時必須請賣方出具收據，載明時間、金額、用途等。
買方最好和原房東碰面，確認好後續的租約事宜。
雙方簽訂頂讓合約、買方和房東簽訂房屋租約，約定雙方的權利義務。
簽完合約後支付頂讓金頭款，可留部分尾款等所有手續辦完再支付。
雙方完成過戶登記手續，並確保可正常營業後，買方支付尾款。

店面頂讓需注意什麼事情？

一定要與房東見面，並確認好後續的租賃契約。
移轉的設備要列清單，並確認使用情形及保固狀況。
若有技術移轉的部分，要在合約中載明由誰來指導及指導期間為何？是否還需支薪等，如果有技術移轉，最好頂讓金要留部分尾款等技術移轉完成才支付。
留意客源假象，有些賣方會在頂讓期間故意製造假客源混淆視聽，最好要多觀察及跟鄰居探聽。
了解鄰居狀況，是否有一天到晚愛檢舉的鄰居，這種的最好避免。
了解店面的債權及債務狀況，並且在合約中載明不承擔債務或是只承擔XX部分的債務。常見的案例是賣方之前在營業的時候發了大量的禮券或優惠券，但是沒有告訴買方，買方承接後才發現許多消費者拿了這些禮券來兌換，這時如果不讓消費者兌換就流失了客源還產生客訴，如果讓他們兌換等於是白白承擔這些成本，因此頂讓前要了解之前的店家是否有債務或是應付賬款等。
如果是全部頂讓，需了解店面的財務報表，清楚了解整體營業額、成本、獲利狀況等。但是要注意，財務報表有可能造假，最好有系統數字可以核對或是請教同業這樣的財務狀況是否合理。
如果頂下店面後是做不同的產業，還要先上政府網站確認裝潢是否合法，是否有違規的地方…等。
錢不要一次付清，最好分階段付，等最後一切點交完成、也完成變更登記後，再支付尾款。