預售屋紅單是什麼？紅單交易的罰則與風險
最後更新：2024-01-17
預售屋紅單一直被視為是投資客炒房的元兇。
本文市場先生介紹什麼是預售屋紅單、紅單交易如何進行以及關於紅單交易的最新罰則。
最新法規：紅單交易最高罰300萬
根據2023/7/1正式實施的《平均地權條例第81-3條》，預售屋買賣契約不得轉讓、轉售或是刊登轉讓、轉售廣告，違者按交易戶(棟)處新台幣50~300萬元罰緩。
如果一次進行大量紅單交易，例如買賣10戶紅單，總罰鍰就會是500萬~3,000萬。
預售屋紅單是什麼？
預售屋紅單就是看房後有興趣購買，先填寫的「預約購物單」，因為單子通常是紅色(粉紅色)，所以被稱為「紅單」。
預售屋紅單分為以下二種類型。
- 房屋買賣預約單
- 房屋買賣訂購單
兩種都稱為紅單，以下詳細說明兩者差異。
1.房屋買賣預約單
如果買方看中了某一戶預售屋，想要先保留那一戶，此時需要先繳5~10萬元作為訂金，稱為「小訂」，此時會拿到一張「房屋買賣預約單」，這張就是紅單。
拿到這張「房屋買賣預約單」後，一般建商會幫你保留7-10天的購買權，如果期限內決定購買，就要進一步填寫「房屋買賣訂購單」，如果最後決定不要，可退回全額訂金。
2.房屋買賣訂購單
如果買方決定要購買，且跟賣方議價完成，需要補足房屋總價約5%的金額作為訂金。此時會拿到一張「房屋買賣訂購單」，這張也是紅單，但此紅單並非正式合約，在正式簽約前，反悔都是可以退全額訂金的。
也就是說，在正式簽訂房屋買賣合約前，會拿到兩張紅單。
- 兩張紅單的差別：「房屋買賣預約單」上沒有價格，「房屋買賣訂購單」上有購房總價。
- 兩張紅單的共同點：在正式簽約前反悔都可以全額退訂金。
投資客如何透過紅單交易獲利？
在「拿到紅單」至「正式簽約」的期間，投資客可以透過加價轉賣紅單來獲利。
早期建商在賣預售屋的時候，會在建照還沒核准的時候就開始銷售，因為執照還沒拿到不能簽約，所以簽訂紅單來做為下訂的證明。
後來即使是拿到建照後才開始銷售，建商仍保留這個紅單的傳統。所以拿到紅單到正式簽約，這當中期間可長可短。
在法令禁止紅單轉售前，在這個期間投資客轉賣紅單並沒有任何成本，只要找到買家接手，就可以由新的買家來進行簽約，投資客幾乎無本賺中間的價差，一張單可以賺幾十萬甚至幾百萬。如果賣不出去，也可以無條件退訂金。
為什麼會有人想買投資客的紅單呢？
- 投資客有管道事先拿到稀缺的熱門戶型。
- 投資客有管道在銷售前先拿到好的價格，如果房市一路向上，在建案公開銷售時，價格已經拉高，投資客可賺取中間價差。
為什麼建商會願意提供紅單給投資客？
- 用來測試市場風向，藉此炒高建案討論度並可視市場反應調整價格。
- 也許紅單價格比最終市價低，但確保預售屋快速完銷，可以降低風險。
- 比起花費數年後才完成施工和銷售，提早回收的資金可以提早運用，具有更多時間價值。
因此對投資客來說，紅單是可以低成本低風險高槓桿賺取價差的機會，
而對建商來說，讓投資客參與及紅單提供較低價格，看起來賣的便宜少賺一些，實際上提早回收資金更能降低經營風險以及獲得金錢的時間價值。
政府打擊預售屋紅單措施
由於投資客大量利用預售屋紅單來炒房、推高房價，因此政府也開始實施打房措施。
- 2021/7/1起，出售2016/1/1後取得的預售屋，需課房地合一2.0税，最高適用45%稅率。
- 2023/7/1開始，禁止紅單轉讓/轉售，違者每一戶紅單交易最高罰新台幣50~300萬元。
預售屋紅單交易的風險
紅單交易對買賣雙方都有風險，常見的風險如下。
買方風險：紅單並非正式合約
紅單並非正式的合約，如果在簽約前反悔，可以無條件退還100%的訂金。
但實務上也常發生消費者買下別人的紅單後，建商給的價格卻比紅單上高，或是建商要求消費者去買其他戶型、甚至要求退訂，這對消費者來說並沒有保障。
賣方風險：紅單交易最高罰300萬
根據2023/7/1正式實施的《平均地權條例第81-3條》，紅單不可轉售或轉讓，違者最高罰新台幣50~300萬元。
賣方風險：紅單交易要課房地合一稅
雖然紅單交易已是明令禁止，如果被查到非法轉售紅單者，需依賺取的價差課房地合一2.0税，最高適用45%稅率。
也就是說，如果持有紅單未滿2年但賣出賺了100萬，需要繳房地合一稅45萬。
預售屋紅單可轉讓嗎？
根據《平均地權條例第47-4條》預售屋紅單雖然不得轉售、轉讓，但在符合以下情狀下，是可以有條件轉售或轉讓的。
- 配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售。
- 其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者。
預售屋紅單常見QA
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