內政部實價登錄怎麼查詢？最完整的實價登錄2.0懶人包及專家訪談
最後更新：2023-09-12
內政部的實價登錄是很多人買賣房子前非常重要的參考依據，不過在查詢實價登錄時，會發現裡面有很多要注意的眉角，一不小心可能會誤判形勢。
本文市場先生整理了關於實價登錄你所需要知道的事，包含實價登錄2.0是什麼、實價登錄怎麼查、怎麼申報以及查詢時需要注意的陷阱有哪些。
文末市場先生團隊也訪問到一位從事房地產交易多年的專家，為讀者分析實價登錄的參考價值以及對房市帶來的影響。
本文市場先生會告訴你：
實價登錄是什麼？
實價登錄是指政府要求不動產交易完成後，誠實的回報交易資料，特別是成交的面積、價格等，目的是想要讓房價公開透明化，解決房市長久以來資訊不對稱的問題。
實價登錄可以在 內政部不動產交易實價查詢服務網 查詢，或是各大房仲的官網也都能查詢到。
可以查詢到的資料包含：
- 地址
- 社區名稱
- 交易總價
- 交易日期
- 每坪單價
- 總面積
- 主建物佔比
- 不動產型態
- 屋齡
- 樓層
- 用途
- 是否含車位…等。
這些資訊非常詳細，對於想要買房或賣房的人來說都非常具有參考價值。
實價登錄2.0：新舊制差別
實價登錄1.0是從2012/8/1開始上路，而因為資訊仍不夠透明衍生的種種問題，
一直到2020/7/1開始實施實價登錄1.5版，主要針對責任歸屬、流程簡化以及不實申報進行修法。
2020年由於投機客大量炒作預售屋，使得房市過熱，內政部又推出實價登錄2.0版，並於2021/7/1開始實施，這是實價登錄達到資訊透明化的重要里程碑。
以下是實價登錄2.0的五大修法重點，
對一般民眾來說，最重要的就是可以查到完整成交物件的門牌跟地號，不像以前只能看到地址區間，還要自己用猜的。
此外，實價登錄2.0最重要的改革就是打擊預售屋的炒作。
由於過去幾年房價是向上趨勢，許多投機客先簽下預售屋紅單後，再高價轉售給第三人，直接賺取中間的差價。
實價登錄2.0上路後，預售屋的申報變得更即時，且禁止轉售給第三人，杜絕投機客從中操作。
想了解預售屋優缺點，可閱讀：買預售屋好嗎？優點缺點及注意事項一次看
內政部實價登錄怎麼查？
內政部實價登錄查詢網站：內政部不動產交易實價查詢服務網
查詢方式非常簡單，在首頁就可以看到「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」、「預售屋建案查詢」四個選項。
以一般人常用的「買賣查詢」來說，只要選擇縣市、輸入社區名稱並點選交易日期，就可以查到實價登錄，沒有社區名稱的話，也可以用「進階條件搜尋」或是「地圖搜尋」。
查詢實價登錄時需注意的四大陷阱
實價登錄可以提供給消費者很豐富的資訊，但在查詢時，還是要特別留意以下陷阱。
陷阱1：有沒有含車位差很大
在查詢實價登錄時，一般我們以單價(一坪多少錢)來判斷市場行情，但是單坪價格常常會因為有沒有含車位落差很大。
因為車位的單價一般比房子低，所以如果該筆交易有含車位，需要扣除車位後計算房屋單價，不然會產生誤導。
例如：
- 房屋＋車位：總價1,600萬元，面積40坪，單價40萬/坪。
- 車位：面積為10坪，價格200萬。
- 扣除車位後：總價1,400萬，面積30坪，單價46.6萬/坪。
要怎麼判斷單價有沒有含車位呢？
- 如果在「總價」那一欄，看到價格旁邊有標示「車」的符號，但是在「單價」那一欄沒有「車」的符號，代表算出來的單價是沒有包含車位的面積跟價格的，這會比較貼近實際情況。
- 如果在「總價」那一欄，看到價格旁邊有標示「車」的符號，在「單價」那一欄也有「車」的符號，代表算出來的單價是有包含車位的面積跟價格的，這個算出來的平均單價會比實際情況低。
- 如果想要回推較貼近市場的單價，就要去問一下該社區車位的行情，然後用(總價格減掉車位價格)，去除以(總面積扣除車位面積)，就可以得到比較真實的單價。
不含車位真實單價計算公式：
真實單價 = (含車位總價 – 車位價格) ÷ ( 含車位總面積 – 車位面積)
陷阱2：裝潢、家電會拉高單價
即使是同一個社區，因為坐向、裝潢、樓層、格局不同，單價也會差異很大。
好的裝潢跟不好的裝潢單價可能差到5~10萬/坪，所以在評估單價時，需要多參考幾筆，或是實際到社區探聽房子的情況，才不會被單價誤導。
比較常見拉高單價的方式建商在銷售預售屋時，會以送裝潢、家電的方式來促銷，其實這些成本也已經算在總價中了，所以這種方式會拉抬單價。
例如：
- 原房子坪數50坪，總價2,000萬，單價為40萬/坪。
- 建商加送裝潢後，總價拉高到2,200萬，單價變成44萬/坪。
不過，實價登錄2.0上路後，有規定第一手交易的物件要把裝潢、家電等費用揭露，寫在備註欄中，如果申報不實將會處以罰鍰。
所以我們在查詢預售屋的交易物件時，只要點選「交易明細」，就可以看到備註資料裡面是否有含裝潢、家電等費用。
陷阱3：申報價格與實際成交價不符
實價登錄上路後，一直面臨的一大問題就是虛報成交價，通常稱之為「AB約」，也就是用A合約申報，實際成交是B合約。
常發生的狀況例如：
- 買方想拉高帳面成交價，藉以提高貸款成數。例如，實際成交1,800萬，但是合約上寫2,000萬。
- 賣方想拉低帳面成交價，藉以節省房地合一稅。例如，實際成交1,800萬，但是合約上寫1,600萬。
- 建商想拉高帳面成交價，藉以拉抬市場行情。例如，實際成交1,800萬，但是合約上寫2,000萬。
以上這樣的狀況一般消費者其實很難判斷，容易被實價登錄的價格誤導。市場先生的建議是不能只看單一建案的價格，如果周圍還有其他的社區或建案，就要多看多比較。
市場先生小提醒：不實申報會被處以3~15萬的罰鍰，另外如果作價被銀行發現，還會觸犯刑法，有被起訴的風險，並且嚴重影響個人信用，建議一定要依實申報。
陷阱4：特殊交易案件混亂行情
在查看實價登錄時，有時候會看到幾筆交易單價特別高或特別低的案件，這些我們稱為「特殊交易」，這些就像是統計學中的異常值，在判斷行情的時候不要納入參考。
特殊交易的情況有可能會包含：親友間的交易、凶宅交易、受債權債務影響的交易等等。
在內政部實價登錄網站上，如果該案件是特殊交易，在備註欄上也可以查看到。
實價登錄2.0的缺點
實價登錄2.0雖然已經較舊制完善非常多，但還是有一個比較嚴重的缺點：
只要預售屋該戶「首次」實價登錄完成，後續就算換約、轉手，只要還沒交屋，都不用再另外申報。
這會發生什麼情況呢？
先進行假交易再退屋：建商可以先跟民眾進行假交易，簽約完後30天內進行實價登錄，後續如果退屋再銷售給其他人，只要還沒交屋都不用再申報。如此一來，就可以先做高行情，誤導其他想買的民眾。
實價登錄怎麼申報？
一般房屋買賣成交後，都是委由地政士辦理過戶跟進行實價登錄申報，如果是預售屋，則由銷售的公司進行申報。
但若買賣雙方想要自行申報，可至以下內政部網站申報，按照其說明進行申報即可。
專家訪談：實價登錄可信嗎？
很多讀者心裡還是有疑惑，到底實價登錄上的價格可信嗎？
市場先生團隊特別訪問到一位在房地產行業從事超過10年的房仲業者，來分享他對實價登錄的看法。
Q：實價登錄上面的價錢是真的嗎？參考性有多高？
答：實價登錄是目前消費者能看到房價的最完整資訊，具有一定的參考性，上面的資訊基本80~90%都是有參考價值的。在查看時一定要剔除跟市價差距過大的特殊交易物件。另外，虛假申報目前還是在所難免，消費者並沒有辦法判斷，只能多看一些周遭的物件做比較，避免被誤導。
Q：實價登錄2.0上路後，對房市有什麼影響？
答：實價登錄2.0對於消費者來說一定是好的，首先，地號門牌完整揭露，會讓交易資訊更透明化，你的同一個社區哪一戶成交多少錢大家都能看到。另外，對預售屋的管控會使得投機客未來炒作的空間變得很小，房價會變得比較健康。
實價登錄2.0加上房地合一稅2.0都上路，未來投資客要靠房地產大賺會比以前困難很多。
Q：買賣時如果對方要求合約價跟成交價不同時怎麼辦？
答：建議真的不要答應。二手房買賣時常遇到的狀況是賣方為了節稅，希望申報的成交價比實際成交價低，但虛假作價不僅有違法的問題，而且也會影響個人的稅務問題。
在法律方面，依照《平均地權條例》第81條之2規定，如有實價登錄申報價格不實，按交易戶數每戶最高處罰15萬元，經處罰2次未改正，最高可加重處罰至100萬元。另申報人亦觸犯了《刑法》第214條使公務員登載不實罪，如果被起訴是會移送法辦的。
在稅務方面，如果申報的成交價比實際成交價低，買方在未來要賣掉該房子的時候，可能會面臨房地合一稅要繳比較多的問題。
舉例來說，房屋實際成交價為1,000萬，但是買方只申報了800萬，在2年後，因為房市正好，買方想把房子賣掉，賣價是1,200萬，依照房地合一稅2.0的規定，持有房屋超過2年未滿5年的話，要課獲利35%的稅。
實際申報1,000萬要繳的房地合一稅＝(1,200萬-1,000萬) × 35% = 70萬元
虛假申報800萬要繳的房地合一稅＝(1,200萬-800萬) × 35% = 140萬元
相當於因虛假申報，要多繳70萬元的稅。
實價登錄常見QA
以下市場先生整理出實價登錄常見的問與答。
快速重點整理：實價登錄是什麼？
- 實價登錄是指政府要求不動產交易完成後，誠實的回報交易資料，目的是想要讓房價公開透明化，解決房市長久以來資訊不對稱的問題。
- 實價登錄1.0從2012/08開始實施，最新的為2021/7實施的2.0版。
- 實價登錄可以在 內政部不動產交易實價查詢服務網 查詢，或是各大房仲的官網也都能查詢到。
- 查詢實價登錄時，要注意4大陷阱：是否含車位、是否包含裝潢家電的價格、是否為真實申報價、是否為特殊交易案件。
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專欄作者：牟均俞 主編：市場先生
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