建築許可數是什麼：數據該怎麼解讀？與新屋開工率有何不同？

2023.12.27

總體經濟分析

建築許可數主要衡量取得建照的建築單位總數量，是判斷房地產景氣好壞的指標之一，

由於房地產業會連帶影響其他相關週邊產業的衰退或繁榮，因此建築許可數也是用於判斷未來總體經濟好壞的領先指標。

本文市場先生介紹什麼是建築許可數、你該怎麼解讀它、與新屋開工率有何不同。

本文市場先生會告訴你：

建築許可數是什麼？

建築許可數可以衡量未來房地產景氣，它對於GDP、通貨膨脹、失業率、相關產業股價等都有重大影響力

建築許可數 (英文：Building Permits) 是指：取得建築許可證的住房單位(Units)的數量。

舉例來說，2023年10月美國建築許可數量為1498個住房單位。

當建築許可數量增加，代表未來新屋的開工數量也增加，因此可用來判斷房地產未來景氣，是一項很重要的領先經濟指標。

房地產業是景氣龍頭，通常具有規模大、週期長、價值高的特性，會帶動增加其他周邊產業的需求，讓各產業的上中下游廠商供給也同步增加，例如越來越多建築工人投入勞動市場、因購買家具或家用品需求量增加、五金木材等各項建材需求上升…等。

建築許可數逐漸增加，代表房地產業者對未來景氣看好

對房地產業者而言，對於景氣及住房需求相當敏感，在預期未來經濟復甦、經濟熱絡、資金寬鬆時期，房地產業者會更願意投入資金做建設開發。

反之，如果房地產業者開始預期未來經濟衰退、資金緊縮，認為經濟和住房需求可能下降，他們也會減少投入，我們也能觀察到建築許可數降低。

所以建築許可數對 GDP、通貨膨脹和失業率等具有重大影響，被視為判斷未來景氣的重要的領先經濟指標之一。

此外，對於持有相關產業股票的投資人來說，也是判斷股價的參考指標。

值得一提，衡量未來3-6個月全球經濟走勢的代表性指標：美國領先經濟指標綜合指數(LEI) 中，也有包含建築許可數，一般最常談到的建築許可數也主要是指美國的數據。

建築許可數和新屋開工率經常會擺在一起觀察：

同步上漲：房地產景氣變好，進入復甦

同步下跌：房地產景氣趨緩，進入衰退

走勢相反：好壞不明確

可閱讀：不動產產業投資入門：什麼是不動產行業？投資有什麼優勢與風險？

市場先生提示：建築許可數並不是許可蓋幾棟建築，而是許可多少住房單位。

「建築許可」是建商在房屋動工前必須取得的許可執照，會以住房單位作為建築許可的單位數。

「住房單位」，根據美國人口普查局(USCB)的定義，是指獨立的居住區域，包含房屋、公寓、移動房屋與多個房間都算在內，一個住房單位代表可以住一戶的意思。

有的建築是只有1個住房單位，有的則是有2-4個住房單位，或者5個以上，甚至20個、50個以上(例如公寓大樓)的住房單位。

市場先生要提醒的是，因為單一棟房子和大型公寓對於市場住房供給的意義差異很大，因此建築許可數，會統計這些建築包含的總住房單位，而不是蓋幾棟建築。

建築許可數公佈時間及重點

建築許可數	美國	台灣
公布時間	每月18 號公布上月數據	每月月底公布上月數據
公布目的	觀察房地產景氣、未來前景	觀察房地產景氣、未來前景
計算單位	住房單位(Units)	核發戶數總樓地板面積
公布單位	美國人口普查局	內政部營建署

資料來源：BPS / 內政部營建署
資料整理：Mr.Market 市場先生

美國總建築許可數

美國總建築許可數，每個許可的建築有大有小，例如有的建築許可只有1個住房單位的單一戶，有的則可能是公寓大樓包括20個以上的住房單位。

在公布建築許可數時，數據有很多類型，包括建築許可數的總單位數，以及各種細分類的單位數，

市場先生自己是不會特別單獨看各種住房單元數據，而是會看全部合計的建築許可數(Total Units)來做為參考指標。

也可以查到細分的類別的建築許可有多少單位數，分別包括：

單一戶建築許可數 (Single-Family Units)
2-4 戶建築許可數 (Units in Buildings with 2-4 Units)
5戶以上建築許可數 (Units in Buildings with 5 Units or More)

以美國來說，美國人口普查局每月 18 號會公布上個月的建築許可數，與新屋開工率同時公布。

台灣建築許可數

台灣的建築許可數，則由營建署每月公布。依照台灣的建築法規，只要新蓋的建築、增建、改建及修建，都要申請建造執照(建照)，拿到執照的6個月內就要開工。

台灣建築許可數會分別統計以下2個數據：

核發戶數
總樓地板面積

舉例來說，以2022年住宅建造執照為例，
(1) 核發戶數：18萬674戶
(2) 面積：總樓地板面積計4,583萬平方公尺。

以台灣來說，營建署每月月底會公布上個月的建築許可數。

建築許可數 vs. S&P 500 走勢比較

一般來說，建築許可數據有可能提前反應未來市場趨勢，以下圖來看，在2006年就已經往下走，2008年金融風暴力落底。

但這種領先並非常態，像是2009年股市快速復甦，但房市建築許可數卻沒有快速復甦跡象，

或是像是在2020年的疫情期間，及2022年的股市下跌，就沒有提前反應，而是僅有同步下跌。

建築許可數 vs. 利率走勢比較

房地產行業受利率影響很大，低利率時人們購房意願會比較高，貸款也容易。反之升息或高利率時期，建商會預期未來需求減少，因此建築許可數也會減少。

如下圖可以觀察到，當利率上升，建築許可數通常上升速度趨緩，甚至下降。

反之，由高利率轉向低利率一段時間後，及經濟成長時期，建築許可數通常會逐漸增加。

市場先生提示：從歷史經驗觀察，我認為可以做出一些推測。

如果是以房地產或者信貸為主的危機，那建築許可數會有一定的領先參考價值。

但這類危機發生後，建築許可數並無法精確判斷復甦時機，原因也許在於市場需要消化過去的住房及不良債權。

如果不是由房地產及信貸引起的危機 (例如Covid-19)，建築許可數並無法提供領先判斷，

我們可以觀察到，利率高低，以及利率啟動升息/降息時機，某種程度仍是領先於建築許可數。

但也不是每次升息一定都對建築許可數有負面影響，

假如市場處於升息或利率較高，但住房許可數保持穩定上升或至少不衰退，可以判斷經濟仍處於成長的狀態。