國宅是什麼？買國宅好嗎？購買資格/優缺點/常見問答

目前市面上仍有許多早期政府興建的國宅，且交易也十分熱絡。

本文市場先生介紹國宅是什麼、國宅的購買及承租資格，並且告訴你國宅的優缺點及買賣國宅需注意的事。

國宅是什麼？

國宅的全名為「國民住宅」，是早期政府為了解決特定民眾的居住需求，由政府出資興建或是由政府輔助民眾自購、自建的住宅。

國宅的發展沿革如下：

• 1950年 政府開始興建國宅，主要提供公務人員及低收入等弱勢族群使用。
• 1980年 國宅開始對外出租。
• 1999年 政府宣布停止興建國宅，政策調整為以出租為主，出售為輔。
• 2015年 政府廢止《國民住宅條例》，國宅大多改名為社區，買賣條件與一般中古屋無異。

國宅購買資格

目前國宅並沒有購買資格限制，跟一般中古屋一樣任何人都可以購買。

早期要購買國宅需符合一定的資格，而且要提出申請後，用「抽籤決定」，因為國宅價格比一般房屋便宜，約市價6折，所以早期抽到籤就好像中樂透一樣。

在2015年廢除《國民住宅條例》後，國宅不再有買賣資格的限制，交易方式跟一般中古屋一樣。

國宅承租資格

目前政府仍有在出租國宅，且租金較便宜，約為市價4~6折。不過需符合較低收入的條件。

以台北市萬華區的中正國宅為例，10坪的房間約租金只要2,700-3,000元。

以台北市為例，依《台北市國民住宅出租及管理要點》，申請資格如下：

• 年滿20歲。
• 申請或續租時，設籍台北市。
• 與直系親屬設籍同一戶或有配偶。
• 本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅。
• 符合台北市收入較低家庭標準(台北市家庭年收入20%分位點以下)或平均家庭年收入每人每月未達台北市最近1年平均消費支出之80%。
• 戶籍內本人、配偶、直系血親及依規定需照顧之兄弟姐妹合計之人口數，應符合規定。

符合資格者，可以用申請書親送、郵寄或網路方式，向台北市政府都市發展局提出申請，申請後依收件順序排候補名單。

國宅因為租金便宜，故申請人數眾多，隨時幾乎都是有人在候補的狀況，以台北市為例，如果想查詢等候人數的狀況，可以上台北市國民住宅承租等候查詢系統。

國宅的優點

• 多數國宅有規劃寬敞的開放式中庭，適合老人、小孩居住。
• 管理費較便宜。
• 房價/租金較便宜(但目前好的國宅房價不一定較便宜)。
• 如果不計算車位，公設比較低。

國宅的缺點

• 屋齡都是二三十年以上，屋況老舊，且少部分國宅有海砂屋問題。
• 戶數多，且開放式中庭出入人口複雜。
• 部分社區車位不足，需抽籤分配。
• 管委會品質不一。
• 早期的國宅會把車位面積算在公設中，造成公設比過高。

國宅買賣注意事項

如果想要買國宅，需留意以下幾點：

• 屋況問題：國宅屋齡較高，容易有屋況老舊的問題，如漏水、壁癌等，且早期有些國宅建築品質不佳。
• 社區管理：國宅的居住戶數多，進出人口也多，需留意管委會的品質是否良好、公共空間的維護是否整潔等。
• 公設佔比：早期有些國宅會把車位登記在公設上，現在我們在算公設比已經不這樣算，需把車位去掉。
• 單坪價格：早期有些國宅會把車位登記在公設上，計算單坪價格時需用扣除車位的坪數計算才準確，否則會顯得單坪價格好像比較便宜。
• 車位問題：許多國宅的車位配比不夠，需用抽籤方式，如果有車位需求的人需留意。

國民住宅/合宜住宅/社會住宅比較

在停止興建國民住宅後，政府陸續又推出合宜住宅、社會住宅等政策，許多人搞不清楚。

以下是國民住宅/合宜住宅/社會住宅三者的比較。

國宅常見問答

快速總結：買國宅好嗎？

早期政府蓋的國宅因為售價便宜，所以會給人CP值很高的印象，而且還要抽籤才能買到。

不過現在國宅的交易已經跟一般中古屋沒有差異，地段好、管理好的國宅，價格也不見得比周邊的房價便宜，所以要買國宅，還是要像買一般的中古屋一樣，考量整體的屋況、地段、生活機能、管理品質、鄰居素質等，覺得合適再決定。

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