房貸繳不出來怎麼辦？房子會被法拍嗎？7種解決方法
房貸通常一背就是20年至30年，中間遇到個人收入的變化或是銀行利息的調整等因素，都可能導致房貸繳不出來的窘境。
如果房貸繳不出來怎麼辦？房子會被法拍嗎？本文市場先生會告訴你房貸繳不出來的後果以及7種較佳的解決方案。
本文市場先生會告訴你：
房貸多久沒繳房子會被法拍？
房貸若第三個月沒繳，銀行就可以向法院聲請抵押物裁定。此時銀行會把案件交給法務部門，由法務部門準備進行強制執行。
房貸若到第六個月還沒繳，銀行就可以向法院聲請拍賣抵押物，強制執行，法院就會去房子門口貼封條。
貼完封條後，如果屋主還是沒有任何動作，大約2~3個月左右，房子就會正式進入法拍市場中。
也就是說，如果屋主因為欠繳房貸導致房子進入法拍，我們看到拍賣中的一拍時，屋主大概已欠繳8~9個月以上的房貸。
房貸繳不出來的後果
如果房貸遲繳或是繳不出來，會面臨以下後果。
後果1：影響個人信用記錄
房貸只要遲繳1個月以上，在個人的聯徵信用評分就會產生影響，即使後來補繳了，這個紀錄仍然會在，信用評分不佳會導致之後申請信用卡或貸款時，額度較低，利率也較差，甚至有被拒絕的可能。
如果要洗刷這個遲繳的紀錄，至少要正常還款一年以上才有機會。
後果2：會產生利息和滯納金
如果房貸沒有在規定的期限內繳納，遲繳的部分會產生利息，有些銀行甚至會再收一筆滯納金，這個要根據跟銀行的合約而定。
一般來說，貸款遲繳6個月內需要支付利息的10%作為滯納金，如果遲繳超過6個月以上，需要支付利息的20%作為滯納金。
後果3：超過3個月以上沒繳可能被查封拍賣
跟銀行借房貸時，房子是給銀行當抵押品，如果超過3個月以上沒繳房貸，銀行就有權向法院聲請查封拍賣，後續則進入法拍流程。
房貸繳不出來的7種解決方法
若是遇到房貸繳不出來時，可以參考以下幾種方式。
方法1：跟銀行協商降低月繳金額或給予寬限期
適用對象：信用紀錄良好，每月房貸金額太高，或只是短時間繳不出來者。
如果是每月房貸金額負擔偏高，或只是短時間錢比較緊繳不出來，最佳的方式就是跟原本的貸款銀行協商，但前提是必須信用紀錄良好。
降低月繳金額的部分，可以採延長繳款年限的方式進行(例如本來繳20年延長為30年)，如果繳款記錄良好，也有機會可以跟銀行申請降低利率。
如果是短時間繳不出來，也可以跟銀行協商給予寬限期(只繳利息不繳本金)，或是申請緩繳，也就是過一段時間再開始繳納。不過要提醒的是，就算銀行同意延後繳款了，緩繳的紀錄也會在個人的聯徵紀錄上出現，會影響後續辦理貸款利率跟額度。
方法2：辦理房貸增貸
適用對象：需要一筆錢來紓緩目前的經濟壓力者。
如果房貸已經還了幾年，原本的房子評估下來還有增加貸款的空間，此時可以跟銀行申請「房屋增貸」。
例如：原本房子估價1,000萬，貸款了800萬，經過幾年後，你已經還了本金200萬，貸款餘額600萬。此時銀行再次鑑價，房屋估值已經漲到1,200萬，可以貸款8成為960萬。如此一來，就還有360萬元的貸款空間(可貸金額960萬－貸款餘額600萬)，可以跟銀行增貸出來。
方法3：辦理房貸轉貸
適用對象：原本銀行給的貸款條件不佳者。
如果原本的銀行給的利率條件不好或是評估無法增貸、無法給寬限期等，也可以考慮把房貸轉到其他家銀行去，這就是所謂的「房屋轉貸」，轉貸時有機會跟其他銀行爭取到更低的利率、更高的額度或甚至是寬限期等。
但是進行轉貸通常會產生不小的費用，包含：
- 原貸款銀行的違約金。
- 轉貸時需要辦理塗銷、以及其他證明文件的代書費用與政府規費。
- 轉貸銀行的貸款手續費。
一般建議還是在原銀行增貸為優先，真的不行再考慮轉貸。
方法4：辦理二胎房貸
適用對象：無法用一順位房貸取得更多資金，但急需一筆資金者。
所謂的二胎房貸是指房屋用第一貸款順位抵押給原本的銀行，然後再用第二貸款順位抵押給另外一家銀行。
二胎房貸的好處是額度會比較高，有時跟第一貸款順位加起來，可以高達9成甚至10成的貸款額度。
然而，二胎房貸的缺點是，因為第二貸款順位的銀行的風險較高，利率也會比較高，貸款年限也比較短，也沒有寬限期。
一般建議還是在原銀行增貸或至其他銀行轉增貸為優先，真的不行再考慮二胎房貸，因為二胎房貸雖短時間能拿到一筆錢，後續會面臨更大的還款壓力。
方法5：尋找政府紓困方案
適用對象：符合政府補助的對象者。
政府每年針對特定族群，都有許多補貼或紓困方案，例如房貸補貼、自購住宅貸款利息補貼等，可以上網查詢最新方案，看是否符合資格。如果有合適的方案但有疑問，可以直接打電話去政府承辦單位詢問比較快能得到解答。
方法6：尋找其他貸款方案
適用對象：急需小額資金，不想用房屋貸款者。
如果急需用錢週轉，除了房貸以外，還可以考慮信用貸款、保單借款、汽車貸款或是股票質押等方式。
每一種借款方式都有不同的成本跟利率條件，建議可以多加比較找出適合自己的方案，同時還是要考慮到後續還款的問題，否則不停地以債養債最後會陷入惡性循環當中。
方法7：把房子賣掉還貸款
適用對象：無法獲得更多貸款，想把房子賣掉者。
房貸繳不出來有以上幾種解決方式，如果還是無法解決，最後也可以選擇把房子賣掉，改成租房過日子。
在賣房的過程中，最後賣的錢會先拿去清償房貸，剩下的金額才會撥款給賣方。
但如果遇到房價大幅下跌，或是沒有賣到好價格，很可能會有賣出房子依然不足以償還債務的情況，做這個選擇之前需要評估可能的售價及成本，並不是賣掉房子就一定足以還貸款。
借房貸前需要考量的3個重點
如果想避免房貸繳不出來的窘境，在申請房貸之前，需要考量以下3個重點。
重點1：自備款準備3成以上
買房時不能只考慮到頭期款，還需要考慮裝潢、家具、搬家等費用，所以自備款最好要準備3成以上。
重點2：每月房貸不要超過家庭總收入的3分之1
申請房貸時，每月還款金額最好不要超過家庭總收入的1/3，例如夫妻雙方月收入是10萬元，那麼房貸月繳金額最好不要超過3萬元，否則負擔太大容易造成繳不出來的狀況。
市場先生提醒：很多人會認為現在房價很高，一般家庭收入1/3來付每月房貸只能買偏遠的房子，如果想買好一點或市區一點的房子，家庭每月現金流支出一定超過1/3。
但實際情況是，如果你一定要買房，且每月房貸(本金+利息)超過家庭現金流1/3，那會是很沉重的負擔，且一旦收入發生變故，馬上就會面臨巨大的債務壓力。從財務健康的角度，除非你有把握房貸現金流一定能穩定支付，否則應該避免陷入這種高風險決策當中。
重點3：預留一筆緊急預備金
除了準備每月還款金額外，一定要隨時預留一筆緊急預備金，以備不時之需，例如工作轉換突然沒了收入，或是家中有人生病需要一筆大額支出等，都可能隨時造成經濟中斷。
緊急預備金的金額因人而異，一般建議最低要可以應付家庭支出半年以上的金額。比較保守一點的話，可以留到2年家庭生活費，平常就放定存以備不時之需。
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